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Mietverträge in der Corona-Krise

Die Ausbreitung des Coronavirus hat zu enormen Einschränkungen in allen Bereichen des Privat- und des Wirtschaftslebens geführt. Besondere Auswirkungen hat dies aber auf die gewerbetreibenden Mieter, welche auf Publikumsverkehr angewiesen sind. Während sie kraft behördlicher Anordnung die Ladentüren schließen müssen und keinerlei Einnahmen erzielen können, bestehen die Vermieter auf der Weiterzahlung der Miete. Nachfolgend werden die Möglichkeiten der Mieter und Pächter zur Kündigung des Mietvertrages und Mietminderung in der Corona-Krise erörtert.

 

Zwar hat der Gesetzgeber am 25. März 2020 das „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht“ verabschiedet, welches in Bezug auf Miet- bzw. Pachtverhältnisse einen vorübergehenden Schutz der Mieter und Pächter vorsieht. Danach kann der Vermieter bzw. Verpächter bei einem Zahlungsverzug den Miet- bzw. Pachtvertrag nicht kündigen, sofern die im Zeitraum zwischen dem 1. April 2020 und dem 30. Juni 2020 fällig gewordene Miete bzw. Pacht nicht gezahlt wurde. Der in dieser Zeit aufgelaufene Rückstand muss aber bis zum 30. Juni 2022 beglichen werden, denn spätestens dann endet der Kündigungsschutz und es droht unter Umständen eine außerordentliche Kündigung durch den Vermieter.

Indessen lässt das Gesetz vom 25. März 2020 viele wichtigen Fragen für die Mieter und Pächter offen, insbesondere ob auf Grund der aktuellen außerordentlichen Umstände der Miet- bzw. Pachtvertrag gekündigt werden oder wenigstens die Miete bzw. Pacht gemindert werden kann.

Recht des Mieters bzw. Pächters zur Kündigung auf Grund der COVID-19-Pandemie

Eine vorzeitige Kündigung des Miet- bzw. Pachtverhältnisses bedarf eines „wichtigen Grundes“ im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB. Es ist jedoch zweifelhaft, ob die COVID-19-Pandemie bzw. die aus diesem Grunde erlassenen behördlichen Nutzungsverbote generell als Berechtigung zur Kündigung eines langfristigen Miet- bzw. Pachtverhältnisses dienen können. Denn ein Nutzungsverbot kann grundsätzlich nur dann einen Mangel der Mietsache darstellen, wenn die behördliche Maßnahme ihren Grund in der konkreten Beschaffenheit der Mietsache hat.

Dies ist bei den auf Grund der COVID-19-Pandemie ergangenen Nutzungsuntersagungen wohl nicht der Fall. Denn diese Maßnahmen stellen vielmehr auf die Art und Weise des Geschäftsbetriebs (Infektionsgefahr für anwesende Personen auf Grund des möglichen Kontakts) ab.

Dennoch sollte bei Bedarf der konkrete Miet- bzw. Pachtvertrag sorgfältig daraufhin überprüft werden, ob er nicht auch Bestimmungen enthält, welche die Partei(-en) dazu berechtigt, das Miet- bzw. Pachtverhältnis vorzeitig zu kündigen.

Miet- bzw. Pachtminderung

Sollte eine Kündigung nicht möglich oder nicht erwünscht sein, etwa wenn ein Interesse an der Fortsetzung des Miet- bzw. Pachtverhältnisses besteht, wäre zu überlegen, ob die Miete nicht zumindest gemäß § 536 BGB gemindert werden könnte. Denn dem Mieter bzw. Pächter wäre nur wenig damit geholfen, wenn er die Miete bzw. Pacht trotz der fehelenden Nutzungsmöglichkeit später dennoch zahlen müsste, weil andernfalls eine außerordentliche Kündigung drohte.

Die rechtliche Möglichkeit einer Mietminderung ist jedenfalls nicht von vornherein von der Hand zu weisen. Nach der BGH-Rechtsprechung können nämlich öffentlich-rechtliche Beschränkungen und Gebrauchshindernisse einen zur Mietminderung berechtigenden Mangel darstellen, sofern sie sich auf die Benutzbarkeit der Mietsache und nicht auf die Person des Mieters beziehen. Dabei kommt es auch auf den vereinbarten Gebrauchszweck an.

Zu berücksichtigen ist dabei, dass wohl die absolute Mehrheit der Gewerbemietverträge bzw. Pachtverträge Bestimmungen zu dem jeweiligen Gebrauchszweck (z.B.: „Erlaubt ist nur die Nutzung zu Gastronomiezwecken“) enthalten. In einem solchen Fall könnte die Miete bzw. Pacht sogar auf null reduziert sein, d.h. der Mieter bzw. Pächter müsste für die Dauer des Nutzungsverbots u.U. sogar keine oder zumindest nur sehr geringfügige Miete bzw. Pacht zahlen.

Die Voraussetzungen für eine Mietminderung müssen jedoch in jedem Fall unter Einbeziehung der konkreten vertraglichen Grundlagen sorgfältig geprüft werden.

Sollten Sie eine Kündigung des Mietvertrages und Mietminderung in der Corona-Krise in Erwägung ziehen, werde ich dies gerne für Sie prüfen.